江門(mén)市蓬江區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局  

                                         文件

江門(mén)市蓬江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

 

 

    蓬江發(fā)改﹝2013﹞3號(hào)

 

 

 

關(guān)于公布江門(mén)市蓬江區(qū)物業(yè)

服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及管理辦法的通知

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、各物業(yè)管理公司：

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《印發(fā)<江門(mén)市發(fā)展和改革局江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則>的通知》（江發(fā)改價(jià)管﹝2012﹞533號(hào)），結(jié)合實(shí)際，擬定我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及管理辦法通知如下：

第一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主委員會(huì)成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；別墅、業(yè)主委員會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第二條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度組成，上浮幅度不超過(guò)20%（見(jiàn)附表一），下浮幅度不限，定期公布。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行統(tǒng)一規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)，在浮動(dòng)幅度內(nèi)根據(jù)所提供的服務(wù)內(nèi)容、設(shè)施配置、成本支出及合理酬金（利潤(rùn)）等情況，采取包干制或酬金制等形式與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并抄送蓬江區(qū)物價(jià)局備案。公布政府指導(dǎo)價(jià)時(shí)，必須明確該物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)包含的具體內(nèi)容。未經(jīng)備案的標(biāo)準(zhǔn)，不得對(duì)外公示。

實(shí)行酬金制方式的，可按合同約定，每年聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)的費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出。

第四條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供了本通知公布最高服務(wù)等級(jí)未涵蓋的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確需突破指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)經(jīng)物價(jià)部門(mén)成本監(jiān)審、組織論證后核定該物業(yè)管理區(qū)域的政府指導(dǎo)價(jià)并報(bào)蓬江區(qū)物價(jià)局備案。未經(jīng)核準(zhǔn)的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主（或經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)合同中約定。

前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。確需超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)水平的，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)核定。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、成本變化、合同期限、以及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)等原因需要調(diào)整或重新約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)合同有約定的從其約定；無(wú)約定的應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定，未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式，征求全體業(yè)主的意見(jiàn)，并將書(shū)面征求意見(jiàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；采用書(shū)面征求意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)的，報(bào)我局備案方可執(zhí)行；超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)范圍的，應(yīng)當(dāng)報(bào)我局核定后方可執(zhí)行。

第六條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（七）辦公費(fèi)用；

（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/span>

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

第七條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，按《江門(mén)市市區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用場(chǎng)地路燈、住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、電梯、增壓水泵、中央空調(diào)等業(yè)主共同使用的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)用按約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂](méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑總面積的比例分?jǐn)??？煞謹(jǐn)偟墓灿盟娦柙O(shè)置獨(dú)立計(jì)量表，費(fèi)用單獨(dú)列帳，定期向業(yè)主公布共用水電分?jǐn)偟挠昧俊⒖偨痤~以及各業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額等。

業(yè)主如在物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的協(xié)議中約定將公共水電費(fèi)納入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)統(tǒng)一收取的，從其約定。

第九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收，經(jīng)雙方協(xié)商約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過(guò)3個(gè)月。已辦理房產(chǎn)證的，以房地產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。

業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位（車(chē)庫(kù)）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按每月每車(chē)位計(jì)收，具體標(biāo)準(zhǔn)按不超過(guò)60元/月·車(chē)確定。

第十條 物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。

第十三條 業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。住宅建筑面積大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超過(guò)3000元/戶的裝修保證金（押金），住宅建筑面積小于144平方米的可收取不超過(guò)2000元/戶的裝修保證金（押金）。

裝修未對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞或自行修復(fù)了損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并經(jīng)雙方驗(yàn)收合格的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在驗(yàn)收合格之日起15個(gè)工作日內(nèi)全額無(wú)息退還裝修保證金（押金）。如對(duì)公共部位、設(shè)施造成損壞的，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主計(jì)算裝修損壞賠付標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)出示修復(fù)的工（料）價(jià)單。

裝修產(chǎn)生垃圾余泥或裝修所需物料由業(yè)主自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi)；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運(yùn)費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修工人出入實(shí)行持證管理的，如證件回收后能多次使用的，可按不超過(guò)20元/證的標(biāo)準(zhǔn)收取押金，證件完好退回應(yīng)如數(shù)退回押金。如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過(guò)5元/證的工本費(fèi)。

除前款規(guī)定費(fèi)用外，物業(yè)管理企業(yè)不得強(qiáng)制收取與裝修相關(guān)的其它費(fèi)用。

第十五條 實(shí)行小區(qū)出入證管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置每戶不少于3張小區(qū)出入證（含IC卡），機(jī)動(dòng)車(chē)按一停車(chē)位一證的方式免費(fèi)配置車(chē)輛出入卡。業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本合理收取工本費(fèi)。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)作為新建商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容，在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。物業(yè)已交付使用的，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置將上述內(nèi)容及特約服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。

第十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益依法歸全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費(fèi)由雙方協(xié)商。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部?jī)r(jià)格管理制度，配備價(jià)格管理人員，加強(qiáng)價(jià)格自律、自覺(jué)規(guī)范價(jià)格行為，不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。

第二十一條 對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)協(xié)商調(diào)解。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依法查處：

（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)，超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；

（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；

（三）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；

（四）不按規(guī)定備案的；

（五）不執(zhí)行本細(xì)則第十四條、第十五條、第十六條規(guī)定，擅自擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶蛱岣叻謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；

（六）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的。

第二十三條 本細(xì)則由江門(mén)市蓬江區(qū)物價(jià)局會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 根據(jù)江門(mén)市政府文件《印發(fā)江門(mén)市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（試行）的通知》（江府辦﹝2011﹞90號(hào)）的通知精神，在蓬江區(qū)管轄地范圍內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)部門(mén)（包括市直單位）收費(fèi)的具體價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)按本通知執(zhí)行。

第二十五條 本通知自2013年2月1日起執(zhí)行，有效期5年。《關(guān)于公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)及管理辦法的通知》（蓬江價(jià)﹝2007﹞3號(hào)）同時(shí)廢止，此前規(guī)定與本細(xì)則相抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。

 

 

 

 

附：蓬江區(qū)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)

普通住宅小區(qū)（大廈）分級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)

 

 

 

 

 

 

 

 

蓬江區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局    蓬江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

 

 

 

二○一三年一月十六日

 

 

 

抄送：市發(fā)改局，市住建局，區(qū)人大，區(qū)府辦，區(qū)財(cái)政局，區(qū)監(jiān)審局，區(qū)物價(jià)檢查分局

2013年1月16日印發(fā)

主辦股室：區(qū)物價(jià)局收費(fèi)股                (共印25份)

附件：

蓬江區(qū)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)

                                 單位：元/m²·月

類(lèi)別	等級(jí)	基準(zhǔn)價(jià)	浮動(dòng)幅度	備注
無(wú)電梯 住宅	一級(jí)	1.30	20%	結(jié)合小區(qū)綠地覆蓋率、設(shè)施配套、管理服務(wù)、物業(yè)規(guī)定、物業(yè)使用時(shí)間等實(shí)際情況約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
	二級(jí)	0.90
	三級(jí)	0.50
有電梯 住宅	一級(jí)	2.0
	二級(jí)	1.60
	三級(jí)	1.25

 

注：小區(qū)綠地覆蓋率按建設(shè)規(guī)劃部門(mén)設(shè)計(jì)規(guī)定計(jì)算