（已失效）蓬江區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記實施細則

各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，區(qū)直有關單位:

經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)將《蓬江區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記實施細則》印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請及時向我局反映。

江門市蓬江區(qū)自然資源局  

2020年12月7日     

（聯(lián)系人：吳彥怡  聯(lián)系電話：3291774）

公開方式：主動公開

蓬江區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)

確權登記實施細則

第一章 總則

第一條為加快推進蓬江區(qū)宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權確權登記發(fā)證工作（以下簡稱“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記發(fā)證工作），明晰農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權，維護農(nóng)民合法權益，根據(jù)《廣東省自然資源廳關于印發(fā)廣東省加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕11號）、《江門市自然資源局關于印發(fā)<江門市自然資源局關于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）>的通知》（江自然資〔2019〕8號）、《江門市自然資源局關于印發(fā)江門市加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作實施方案的通知》(江自然資〔2020〕143號)和《江門市自然資源局關于印發(fā)加快處理江門市市區(qū)農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記發(fā)證有關歷史遺留問題的通知》(江自然資〔2020〕474號)的相關要求及有關法律法規(guī)政策規(guī)定，按照“依法依規(guī)、尊重歷史、為民利民”的原則，結合我區(qū)實際，制定本細則。

第二條本細則所稱“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記，是指由蓬江區(qū)人民政府主導，組織實施對轄區(qū)內符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地使用權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權的統(tǒng)一確權登記。

第三條本細則適用于蓬江區(qū)集體土地范圍內符合登記發(fā)證條件未完成“房地一體”登記的農(nóng)村宅基地和集體建設用地及其地上建筑物、構筑物。已按“房地一體”原則登記頒發(fā)不動產(chǎn)權證書的，遵循“不變不換”原則，原證書合法有效。

本細則所稱未完成“房地一體”登記包含以下三種情形：

（一）未登記任何不動產(chǎn)權利的（以下簡稱“無證”）。

（二）僅登記土地使用權的（以下簡稱“單地證”）。

（三）僅登記房屋所有權的（以下簡稱“單房證”）。

本細則所稱“地上建筑物、構筑物”，是指地上永久性存續(xù)的、結構完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物、構筑物和集體所有土地上開發(fā)的商品住房。

第四條對符合確權登記條件的農(nóng)村宅基地使用權和集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權以“總登記”方式進行統(tǒng)一確權，并由不動產(chǎn)登記部門頒發(fā)不動產(chǎn)權證書。

超過上述審批確認的部分，符合相關條件的，由不動產(chǎn)登記部門在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第二章 宅基地使用權及其地上房屋所有權確權登記與注記

第五條申請登記主體

（一）宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發(fā)證的主體原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會認定的，也可按規(guī)定申請登記發(fā)證：本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因將戶口遷出的；非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農(nóng)村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房的；已擁有一處宅基地的本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或本村村民、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的；非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及其地上房屋所有權且權屬未發(fā)生變化的。城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記。

（二）“無證”的宅基地其地上房屋于1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前已建成，至今無擴建、改建、拆建，未辦理合法用地手續(xù)的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，不受本條第（一）款主體資格限制。

（三）“單地證”的宅基地及其地上房屋尊重歷史確權登記事實（權屬登記人已故的，合法繼承人作為權利人），經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，不受本條第（一）款主體資格限制。

（四）“單房證”的宅基地及其地上房屋尊重歷史確權登記事實（權屬登記人已故的，合法繼承人作為權利人），經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，不受本條第（一）款主體資格限制（城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及其地上房屋的除外）。

第六條房屋在環(huán)市街道、潮連街道、白沙街道范圍的，按照城市規(guī)劃進行管理；房屋在上述范圍外的，按照村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃進行管理。

第七條城市規(guī)劃范圍內確權登記原則

有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，按以下原則分類辦理確權登記：

（一）地上房屋已辦理規(guī)劃審批手續(xù)的，依法予以確權登記。

（二）地上房屋按照城市規(guī)劃管理，但未辦理規(guī)劃審批手續(xù)，已經(jīng)竣工的，根據(jù)房屋建成時間分類辦理確權登記（房屋建成時間及是否存在擴建、改建、拆建由所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明認定）。

1.在1997年8月26日前建成且至今未擴建、改建、拆建的，按照權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

2.在1997年8月26日至2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建成，且至今未擴建、改建、拆建，已建房屋建筑總高度在13.8米以內（不含樓梯間高度）的，按照權屬來源確定的宅基地使用面積及其使用權范圍內的房屋實際建筑面積予以確權登記。房屋建筑高度超過上述規(guī)定的建筑面積部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

3.在2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后至2019年12月31日前建成，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及相關管理規(guī)定的，依法補辦城市規(guī)劃審批手續(xù)后，按照權屬來源確定的宅基地使用面積及規(guī)劃批準的房屋建筑面積予以確權登記。房屋實際建筑面積超過規(guī)劃審批的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第八條村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內確權登記原則

（一）地上房屋已辦理規(guī)劃審批手續(xù)的，依法予以確權登記。

（二）地上房屋按照村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃管理，但未辦理規(guī)劃審批手續(xù)，已經(jīng)竣工的，根據(jù)房屋建成時間分類辦理確權登記（房屋建成時間及是否存在擴建、改建、拆建由所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明認定）。

1.在1997年8月26日前建成且至今未擴建、改建、拆建的，按照權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

2.在1997年8月26日至2019年12月31日建成且至今未擴建、改建、拆建，已建房屋建筑總高度在13.8米以內（不含樓梯間高度）的，按照權屬來源確定的宅基地使用面積及其使用權范圍內的房屋實際建筑面積予以確權登記。房屋建筑高度超過上述規(guī)定的建筑面積部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第九條無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，根據(jù)房屋建成時間分類辦理確權登記。

（一）在1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前建成，至今未擴建、改建、拆建的，無論是否超過其后規(guī)定面積標準，由所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核后，按照宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

（二）在1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施時起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前建成，至今未擴建、改建、拆建的，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核后，按審核確認的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審核確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

（三）在1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施前建成，至今未擴建、改建、拆建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意出具證明并公告30天無異議的，報區(qū)人民政府補辦用地審批手續(xù)后，根據(jù)批準面積確定宅基地使用權面積，房屋所有權按照實際建筑面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

（四）在1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施后建成，至今未擴建、改建、拆建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意出具證明并公告30天無異議的，報區(qū)人民政府補辦用地審批手續(xù)后，根據(jù)批準的面積確定宅基地使用權面積，予以確權登記；對批準的宅基地使用權范圍的房屋，未辦理房屋規(guī)劃審批手續(xù)的，按照本細則第七條第二點第2、3小點和第八條第二點第2小點規(guī)定確定房屋所有權。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第十條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或農(nóng)村村民經(jīng)批準建房的，按照批準面積予以確權登記；建房實際占地面積少于批準面積的，按批準占地面積確權登記。

第十一條宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。其中，每名已成年子女可單獨視為宅基地確權登記條件中的一“戶”。

第十二條因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權與其地上房屋權利人不一致的，可由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明或提供調解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權利主體。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產(chǎn)登記簿及權屬證書上；農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應予以確權登記，同時不動產(chǎn)登記部門應根據(jù)原不動產(chǎn)所在地的村集體經(jīng)濟組織或村民委員會依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權。

第十三條房屋存在擴建、改建、拆建的，擴建、改建、拆建完成時間視同房屋建成時間，按照本細則第七、八、九條相應的房屋建成時間的確權規(guī)定辦理確權登記。

第十四條已發(fā)證書權利人名字有諧音字、錯別字、簡寫字、縮寫字的，由屬地村委會確認后，直接按身份證記載的名字予以確權登記。

第十五條如有本確權登記原則未涉及的，可以按照一事一議原則，由區(qū)自然資源局牽頭與其他相關部門進行協(xié)商，形成相對應的處理意見后，不動產(chǎn)登記部門按照處理意見對該類歷史問題進行確權登記。

第十六條面積標準

（一）宅基地使用權面積根據(jù)其地上房屋基底面積確定，批準面積上限為100平方米（含100平方米）,總建筑面積上限為300平方米（含300平方米）。超過審批確認的部分，按照本細則第七、八、九條相應的房屋建成時間的確權規(guī)定辦理確權登記。

（二）宅基地上房屋的所有權面積按照本細則第七、八、九條的有關規(guī)定確權登記，超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

第十七條有下列情形之一的，農(nóng)村宅基地及其地上房屋不予確權登記，只在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫內注記

（一）不符合本細則第五條關于確權登記的主體資格規(guī)定的。

（二）城鎮(zhèn)居民、非農(nóng)村宅基地所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村宅基地及其地上房屋的。

（三）存在壓占基本農(nóng)田保護區(qū)的、存在壓占林地的、存在壓占生態(tài)保護紅線的。

（四）在水利用地或水利防護地范圍內且水利部門不同意辦理的。

（五）農(nóng)村宅基地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織認定存在危害公共安全、有損公共利益的用地行為的。

（六）農(nóng)村宅基地及其地上房屋權屬不清、存在權屬爭議的（待權屬明晰后再予以確權登記）。

（七）2019年12月31日后房屋存在非法搶建、加建行為的。

（八）不予登記的其他情形的。

第三章 集體建設用地及其地上建筑物、構筑物確權登記與注記

第十八條集體建設用地及其地上建筑物、構筑物確權登記的范圍為蓬江區(qū)集體土地范圍內符合條件的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權。

第十九條申請登記主體

經(jīng)批準使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設施的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會；經(jīng)批準使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等）的主體；經(jīng)批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業(yè)的主體；按照《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》《江門市農(nóng)村集體建設用地使用權流轉管理暫行細則》批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。

第二十條確權登記原則

（一）集體建設用地使用權確權登記按以下原則辦理：

1.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設施，經(jīng)所在鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核后，可依法對集體建設用地使用權予以確權登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意出具證明，報鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

2.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，依據(jù)地級市或縣（區(qū)）人民政府批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

3.對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定屬于合法使用且使用至今無爭議的，不涉及壓占基本農(nóng)田保護區(qū)、林地和生態(tài)保護紅線，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意出具證明并公告30天無異議，由鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核，報區(qū)人民政府批準后，予以確權登記。

（二）集體建設用地上的建筑物、構筑物所有權依照有關法律法規(guī)規(guī)定辦理。

（三）符合確權登記條件的集體建設用地及其地上建筑物、構筑物能提供規(guī)劃施工報建驗收、房屋安全驗收等材料的，可辦理“房地一體”登記。未能提供規(guī)劃施工報建驗收等材料的，不予確權登記，只在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫內注記。

屬于集體公益性公共設施用地的，權利人提供《房屋安全承諾書》，用地性質經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意出具證明并公告30天無異議，由鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核同意后，可辦理“房地一體”登記。

第二十一條不符合確權登記條件的，只在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫內注記。其中：權屬存在爭議的，待權屬明晰后再予以確權登記。

第四章 附則

第二十二條本細則自印發(fā)之日起施行，有效期3年。